تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز املاک

تعریف قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، نوعی قرارداد مدنی است که در آن مالک زمین یا بنای قدیمی با فردی که سازنده است، قرارداد سرمایه‌گذاری منعقد می‌کنند. این قرارداد به هر دو طرف حق و حقوقی نسبت به ملک ساخته شده می‌دهد. در این نوع قرارداد، مالک زمین یا بنای قدیمی، سرمایه لازم برای ساخت و مدیریت اجرایی و فنی پروژه را تأمین می‌کند، در حالی که سازنده از سرمایه انسانی و مالی خود استفاده می‌کند و در سود حاصل شریک می‌شود. سود حاصل از مشارکت در ساخت معمولاً بین 30 تا 60 درصد برای سازنده و مابقی برای مالک یا مالکان است. با افزایش ارزش زمین، سهم مالکان از سود حاصل از ساخت ملک مشارکتی نیز افزایش می‌یابد.

مزايا قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت به مالک زمین و سازنده امکاناتی را می‌دهد که به صورت مشترک در پروژه سرمایه‌گذاری کنند. این نوع قرارداد به مالک امکان می‌دهد تا بدون نیاز به سرمایه‌گذاری مستقیم در پروژه، از سود حاصل از ساخت ملک بهره‌مند شود. سازنده نیز می‌تواند از سرمایه انسانی و مالی خود استفاده کند و در سود حاصل شریک شود. این نوع قرارداد به مالک امکان می‌دهد تا بدون نیاز به سرمایه‌گذاری مستقیم در پروژه، از سود حاصل از ساخت ملک بهره‌مند شود.

معایب قرارداد مشارکت در ساخت

همچنین، قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است به برخی از معایب نیز منجر شود. از جمله این معایب می‌توان به خطرات مالی و حقوقی اشاره کرد. در این نوع قرارداد، ممکن است مالک زمین یا سازنده با مشکلات حقوقی و مالی مواجه شوند. برای مثال، اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، مالک زمین ممکن است با خسارات مالی و حقوقی مواجه شود. همچنین، اگر مالک زمین به تعهدات خود عمل نکند، سازنده ممکن است با مشکلات مالی و حقوقی مواجه شود.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت دارای چند نوع است و با توجه به اهداف سازنده و مالک، طرفین قرارداد می‌توانند یکی از انواع قرارداد مشارکت در ساخت را بین خودشان منعقد کنند. در این بخش، به انواع مختلف قرارداد مشارکت در ساخت و ویژگی‌های آن‌ها پرداخته می‌شود.

قرارداد مشارکت در ساخت نوع اول

در این نوع از قراردادهای ساخت و ساز، طرف اول قرارداد زمینی را که در اختیار دارد برای ساخت ارائه می‌دهد و طرف دوم نیز پرداخت هزینه‌های ساخت را تقبل می‌کند. در این قراردادها، امکان اینکه قیمت زمین و سایر جزئیات ذکر نشود وجود دارد. مجری تنها موظف است که سازه را با کیفیت مشخص شده و طبق زمان‌بندی اعلام شده ساخته و تحویل دهد. در نهایت، پس از اتمام ساخت و ساز، سازنده و مالک هر در ملک ساخته شده شریک خواهند بود.

قرارداد مشارکت در ساخت نوع دوم

در این نوع از قراردادها، عقد بین سازنده و مالک به صورت مرحله‌ای تنظیم می‌شود. یعنی پس از تمام شدن هر مرحله از ساخت و ساز، سهمی برای طرف مقابل یا سازنده در نظر گرفته می‌شود. این سهم معمولاً توافقی است. یکی از نمونه‌های این نوع قراردادها، انتقال یک دانگ از ساختمان به سازنده پس از اتمام زیرسازی و اسکلت‌بندی است.

قرارداد مشارکت در ساخت نوع سوم

در این روش ساخت و ساز، توافق بر این است که اگر پروژه تا حد مشخصی پیش رفت و به مرحله خاصی رسید، مالک زمین برای انتقال سهم طرف دوم به او وکالت دهد تا سازنده بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند. این نوع قرارداد به مالک امکان می‌دهد تا بدون نیاز به سرمایه‌گذاری مستقیم در پروژه، از سود حاصل از ساخت ملک بهره‌مند شود.

نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، باید مراحل قانونی این کار را بشناسید و طبق ضوابط و مقرراتی که برای این نوع از قراردادها در نظر گرفته شده، قرارداد فی ما بین سازنده و مالک را تنظیم کنید. وکیل ملکی با وجود شناختی که در قوانین این حوزه دارد می‌تواند برای تنظیم بهترین قرارداد مشارکت در ساخت به طرفین کمک کند. در این بخش، به نکاتی که برای تنظیم این قراردادها باید به آن‌ها توجه داشته باشید، پرداخته می‌شود.

مهم‌ترین نکات تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

- حتماً باید قرارداد مشارکت در ساخت در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد تا ضمانت اجرایی داشته باشد. - تمام تعهدات طرفین باید حتماً به صورت کامل در قرارداد ذکر شود. - میزان سهم هر یک از طرفین باید حتماً به وضوح در قرارداد قید شود. - در پایان هر شرطی که برای محکم شدن ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات طرفین لازم است باید با عنوان شروط ضمن عقد قرارداد نوشته شود.

نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت

برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت چندین روش پیش روی سازنده و صاحب ملک وجود دارد. از جمله این موارد می‌توان به گزینه‌های زیر اشاره کرد: - تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در بنگاههای معاملات ملکی - تنظیم قرارداد با توجه به پیشنهاد‌های سازندگان - تنظیم قرارداد ساخت و ساز توسط وکیل انتخابی مالک یا مالکان

تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

هر کدام از طرفین ساخت و ساز تعهداتی را نسبت به طرف مقابل در طول فرایند انجام پروژه دارد. این موارد در قرارداد ذکر می‌شود و مالک یا سازنده ملزم به رعایت آن‌ها هستند. در این بخش، به تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

از جمله تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: - رفع کردن مشکلات حقوقی و معارضین احتمالی ملک مانند تسویه با مستأجر و تخلیه ملک - پرداخت بدهی‌ها و عوارض ملک مانند بدهی‌های مالیاتی یا بدهی‌های ناشی از استفاده از انشعابات و عوارض شهرداری - تحویل به موقع ملک به سازنده و فراهم کردن امکانات ساخت زمین - انتقال قدرالسهم به سازنده بر اساس توافق و قرارداد فی ما بین - برآورده کردن هر شرط و تعهد واجد منفعت عقلایی

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

در ازای تعهدات مالک، سازنده نیز دارای تعهداتی است که باید در قراردادهای مشارکت در ساخت برآورده شود. از جمله این موارد می‌توان به گزینه‌های زیر اشاره کرد: - تجمیع اسناد مالکیت و انجام کلیه عملیات راجع به تجمیع اسناد و پرداخت هزینه‌های آن - تخریب کردن ملک کلنگی با پذیرش مسئولیت‌های ناشی از تخریب از جمله امکان آسیب به املاک مجاور و پرداخت هزینه‌های تخریب - اخذ مجوزهای نوسازی یا تجدید یا پروانه ساز و پرداخت کلیه هزینه‌های اخذ این مجوزها و پیگیری مراحل اداری صدور آن در شهرداری - تأمین مصالح مورد نیاز برای ساخت و ساز و اجرای پروژه بر اساس قرارداد - دریافت استانداردهای لازم برای ساخت و ساز از نهادهای مربوطه مانند آتش‌نشانی، اداره استاندارد، شهرداری، نظام‌مهندسی، اداره برق و اداره آب و فاضلاب - پیگیری گواهی پایان کار تا پرداخت خلافی - پیگیری صدور صورت مجلس تفکیکی و دریافت اسناد تک برگ مالکیت برای هر واحد - برطرف کردن ایرادات احتمالی در دوره گارانتی و تضمین ذکر شده در قرارداد

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت

به طور معمول، برای آپارتمان‌های دارای کمتر از دوازده واحد یک دوره 18 ماهه برای گرفتن مجوز، تخریب و نوسازی در نظر گرفته می‌شود. سپس حدود 6 ماه برای پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت تک برگ تعیین می‌شود. اما به طور کلی، با توجه به حجم پروژه این بازه زمانی می‌تواند کمتر یا بیشتر باشد. در این بخش، به مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه تعیین آن پرداخته می‌شود.

تعیین مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت

مالک و سازنده بر اساس مواردی مانند مهلت تخلیه و تحویل، مهلت پرداخت بدهی‌ها، مهلت تنظیم سند قدرالسهم، مهلت اعطاء وکالت کاری به سازنده و… این بازه زمانی را تعیین کرده و برای رعایت آن توسط طرفین ضمانت اجرایی در نظر می‌گیرند. در این بخش، به نحوه تعیین مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.

تاثیر حجم پروژه بر مدت زمان قرارداد

به طور کلی، با توجه به حجم پروژه، مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند متفاوت باشد. برای پروژه‌های بزرگ‌تر، مدت زمان قرارداد بیشتر و برای پروژه‌های کوچک‌تر، مدت زمان قرارداد کمتر خواهد بود. در این بخش، به تاثیر حجم پروژه بر مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.

خطرات مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت دارای قوانین و مقررات خاصی است و اگر درباره مواردی مانند مطالبه وجه التزام در قرارداد اطلاعات نداشته باشید، یا دارو برای رفع مشکلات احتمالی انتخاب نکرده باشید، با مشکلات متعددی مواجه خواهید شد. در این بخش، به خطرات مشارکت در ساخت و نحوه پیشگیری از آن‌ها پرداخته می‌شود.

اطمینان حاصل کردن از صحت سند ملک

سازنده باید اطمینان حاصل کند که سند ملک صحیح و بدون معارض است. این کار به جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی در آینده کمک می‌کند. در این بخش، به نحوه اطمینان حاصل کردن از صحت سند ملک پرداخته می‌شود.

عدم انتقال دریافت حق وام به سازنده

مالک باید از انتقال دریافت حق وام به سازنده جلوگیری کند تا در صورت متعهد نبودن سازنده، ملک مصادره نشود. در این بخش، به نحوه جلوگیری از انتقال دریافت حق وام به سازنده پرداخته می‌شود.

وجود ضمانت اجرایی برای سازنده و مالک

وجود ضمانت اجرایی برای سازنده و مالک به تعیین مدت زمان انجام کار و… کمک می‌کند. در این بخش، به نحوه وجود ضمانت اجرایی برای سازنده و مالک پرداخته می‌شود.

تعیین تکلیف حقوق مازاد

تعیین تکلیف حقوق مازاد مانند حق پیش‌فروش، وکالت فروش بلاعزل یا به نام زدن سهم سازنده و… به جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی در آینده کمک می‌کند. در این بخش، به نحوه تعیین تکلیف حقوق مازاد پرداخته می‌شود.

خسارات عدم ایفای تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

بروز خسارات در قراردادهای مختلف ممکن است رخ دهد و در صورتی که تخلف یکی از طرفین قرارداد موجب این موضوع شده باشد، طرف مقابل موظف خواهد بود که خسارات وارده را جبران کند. در این بخش، به خسارات عدم ایفای تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.

جبران خسارات در قرارداد مشارکت در ساخت

برای جبران خسارات باید ابتدا این موضوع ثابت شود که تخلفی انجام شده و به دلیل این تخلف به متعهد له خسارتی وارد شده. سپس، کارشناس دادگاه در محل حاضر شده و میزان خسارت را تعیین خواهد کرد. در این بخش، به نحوه جبران خسارات در قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.

خسارت تأخیر در مشارکت در ساخت

زمانی که یکی از طرفین به تعهد خود در مشارکت ساخت عمل نکنند، شخص مقابل می‌تواند از شخص متعهد طبق ضوابط قانونی شکایت کرده و مطالبه خسارت کند. در این بخش، به خسارت تأخیر در مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت قوانین و شرایط ویژه‌ای ندارد و تابع همان شرایط عمومی قراردادها خواهد بود. یعنی طرفین قرارداد می‌توانند طبق توافق یکی از موارد زیر را به عنوان حق فسخ برای مشروط له در نظر بگیرند. در این بخش، به نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.

حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

- سازنده یا هر کدام از مالکین حق داشته باشند قبل از شروع هر بخش از عملیات موضوع مشارکت قرارداد را فسخ کنند. - در صورت تخلف طرف از انجام هر یک از تعهدات، متعهد له با دریافت خسارت یا بدون امکان دریافت خسارت حق فسخ را نیز داشته باشد.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به نکاتی مانند مشخص کردن مدت قرارداد، تعیین نوع متریال مصرفی برای ساخت و ساز، درج مفاد ضمانت اجرایی برای تمامی تعهدات طرفین، تعیین تکلیف مسئولیت پرداخت هزینه‌های مانند هزینه مصالح مصرفی، ذکر شرایط حل اختلاف و تعیین داور توجه شود. در این بخش، به نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.

نمونه متن قرارداد مشارکت در ساخت

در این بخش، یک نمونه از قراردادهای مشارکت در ساخت را جهت شناخت بیشتر ارائه می‌کنیم. در صورتی که قصد انجام این پروژه‌ها را دارد، پیشنهاد می‌کنیم از وکیل ملکی برای عقد قرارداد کمک بگیرید، تا دچار مشکلات حقوقی نشوید.

متن قرارداد مشارکت در ساخت

متن قرارداد مشارکت در ساخت به تاریخ ….

مشخصات طرف اول قرارداد

- آقای ….. فرزند ………….. متولد … به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ……….. صادره از ………. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان ……….. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند. تلفن: ……… . - آقای ………….. فرزند …….. به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ………. صادره از ……….. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان …………. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند. تلفن: …………

مشخصات طرف دوم قرارداد

شخص مشروحه ذیل با ذکر مشخصات از این پس به عنوان سازنده که در این قرارداد طرف دوم نامیده می‌شود: - آقای ………. فرزند ………. متولد … به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ……….. صادره از ………. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان ……….. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند. تلفن: ………….

مفاد قرارداد مشارکت در ساخت

عبارت است از ساخت پروژه مسکونی توسط طرف دوم قرارداد در پلاک‌های ثبتی ………..، ………. متعلق به طرفین اول قرارداد به آدرس ……….. مساحت کل: ………. متر مربع قبل از اصلاح و تعریض معابر واقع در بخش …. تهران طبق مشخصات مندرج در اسناد مالکین مورد قرارداد با مشارکت طرفین و در نهایت تقسیم بنای احداثی بین طرفین قرارداد مطابق سهم الشراکه قرارداد حاضر.

ذکر شرایط قرارداد ….

تعیین نحوه مشارکت در ساخت

طرف اول قرارداد آورده خود را طبق بند (1-4) این ماده در اختیار طرف دوم قرار می‌دهد تا مشارالیهم با آورده خود به شرح بند (4-2) این ماده نسبت به احداث یک مجتمع مسکونی مطابق پروانه ساختمان صادره از شهرداری بدون هیچ کم و کاست اقدام نماید.

آورده‌های قرارداد برای طرف اول

عبارت است از زمین سنددار به مساحت ………… متر مربع با بنای موجود در آن‌ها به انضمام کلیه متعلقات و ملحقات و منصوبات.

آورده‌های قرارداد برای طرف دوم

عبارت است از تعهد به انجام کلیه اقدامات لازم (تهیه نقشه‌های معماری، محاسباتی، تأسیساتی به همراه تأییدیه‌های لازم) در جهت اجرای عملیات بنا.

سهم الشرکه طرفین

سهم الشرکه طرف اول قرارداد به صورت 50 درصد سهم مالکین و 50 درصد سهم سازنده است که پس از تأیید نقشه معماری باید به صورت تفکیک شده مشخص و به صورت متمم به قرارداد اضافه شود.

مدت قرارداد

مدت زمان شروع و اجرای طرح … ماه شمسی از تاریخ اخذ پروانه ساختمان و پس از تخلیه آخرین ملک ذکر شده.

مواد اضافی قرارداد…

امضاء و اثر انگشت طرف اول (مالکین) امضاء و اثر انگشت طرف دوم (سازنده)

نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

برای تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت لازم است که نکات ضروری که در ادامه ذکر شده را مد نظر داشته باشید. در این بخش، به نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.

مشخص کردن مدت قرارداد

مشخص کردن مدت قرارداد دارد مشارکت در ساخت با ذکر مهلت در نظر گرفته شده برای طی هر یک از مراحل مثل مرحله گرفتن مجوز، مرحله تخریب، مرحله اجرای اسکلت و فونداسیون و… ضروری است. در این بخش، به نحوه مشخص کردن مدت قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.

تعیین نوع متریال مصرفی برای ساخت و ساز

تعیین نوع متریال مصرفی برای ساخت و ساز با ذکر جزییات کامل ضروری است. در این بخش، به نحوه تعیین نوع متریال مصرفی برای ساخت و ساز پرداخته می‌شود.

درج مفاد ضمانت اجرایی

درج مفاد ضمانت اجرایی برای تمامی تعهدات طرفین ضروری است. در این بخش، به نحوه درج مفاد ضمانت اجرایی برای تمامی تعهدات طرفین پرداخته می‌شود.

تعیین تکلیف مسئولیت پرداخت هزینه‌های

تعیین تکلیف مسئولیت پرداخت هزینه‌های مانند هزینه مصالح مصرفی ضروری است. در این بخش، به نحوه تعیین تکلیف مسئولیت پرداخت هزینه‌های مانند هزینه مصالح مصرفی پرداخته می‌شود.

ذکر شرایط حل اختلاف و تعیین داور

ذکر شرایط حل اختلاف و تعیین داور ضروری است. در این بخش، به نحوه ذکر شرایط حل اختلاف و تعیین داور پرداخته می‌شود. در نهایت، برای تنظیم و اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت، استفاده از خدمات وکالت راه، موسسه حقوقی متخصص در این حوزه، بسیار مفید خواهد بود. وکالت راه با تجربه و دانش گسترده در زمینه حقوق ملک و قراردادهای ساخت و ساز، می‌تواند به شما در تنظیم قراردادهای معتبر و اجرای آن‌ها کمک کند. با استفاده از خدمات وکالت راه، می‌توانید از مشکلات حقوقی و مالی در پروژه‌های خود جلوگیری کنید و به موفقیت در پروژه‌های ساختمانی خود دست یابید.