تخلیه سرقفلی اجاره‌ سال‌های 1356 و 1376

تخلیه سرقفلی در قانون ایران: شرایط، مراحل، و حقوق و وظایف طرفین

تخلیه سرقفلی در قانون ایران، به معنای پایان دادن به حق استفاده از املاک تجاری توسط مستاجر است. این موضوع در قوانین مختلفی مانند قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376 مورد توجه قرار گرفته است. تخلیه سرقفلی می‌تواند به دلیل دلایل مختلفی مانند تغییر شغل، نیاز شخصی موجر، تعدی و تفریط مستاجر، یا عدم پرداخت اجاره بها صورت بگیرد. در این مقاله، به بررسی شرایط و مراحل تخلیه سرقفلی، حقوق و وظایف طرفین، و نظریه‌های قضایی مربوط به این موضوع می‌پردازیم.

تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

بر اساس ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، موجر حق تخلیه سرقفلی را نخواهد داشت، مگر در مواردی که در قانون معین شده باشد. این قانون، حق سرقفلی (حق کسب و پیشه) را به مستاجر و قائم مقام وی منتقل می‌کند و موجر برای فسخ قرارداد اجاره باید نسبت به طرح تقاضای دستور تخلیه یا صدور حکم تخلیه در مرجع صالح اقدام کند.

تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، حق انتقال منافع و سرقفلی ملک تجاری تابع قرارداد بین موجر و مستاجر است. اصل بر عدم امکان انتقال حق کسب و پیشه و تجارت به غیر است، مگر اینکه این حق بصورت کتبی به مستاجر داده شده باشد. در غیر این صورت، با تخلف مستاجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه سرقفلی را با پرداخت نصف سرقفلی خواهد داشت.

تخلیه سرقفلی به جهت نوسازی

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، اصل بر عدم اتمام رابطه استیجاری با انقضای مدت اجاره است. در این قانون، بر ادامه رابطه استیجاری علیرغم انقضای مدت اجاره تاکید شده و هرگونه توافقی بر خلاف آن را کان لم یکن اعلام شده است. استثنائاً، در مواردی امکان فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر با رعایت تشریفاتی پیش بینی شده است. از جمله، در بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، امکان طرح دعوی فسخ قرارداد و تخلیه سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی با رعایت شرایط اعلامی پیش بینی شده است.

تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل

مستاجر اماکن تجاری بر اساس قرارداد اجاره، مکلف به استفاده از منافع ملک در شغل پیش بینی شده در قرارداد می‌باشند. در فرض تخلف از این شرط، مطابق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، حق فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به عنوان ضمانت اجرای شدید تخلف قراردادی مستاجر پیش بینی شده است.

تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، موارد تخلیه اماکن تجاری دارای حق کسب و پیشه مشخص نشده است. در ماده یک این قانون تصریح شده است که خلاء های قانونی یاد شده باید با مراجعه به قانون مدنی جبران گردد. بر همین اساس، جهت تخلیه سرقفلی در اماکن تجاری مشمول قانون سال 1376، موارد زیر قابل توجه است:

تخلیه سرقفلی به جهت فسخ قرارداد اجاره

درخصوص امکان فسخ قرارداد ملک تجاری و تخلیه سرقفلی مشمول قانون سال 1376، صراحتا ماده ای در این قانون وضع نشده است. درخصوص رفع این اختلاف به عمومات قانون مدنی ارجاع شده است. بر همین اساس، با توجه به بحث شروط و خیارات مصرحه در مقررات قانون مدنی، طرفین قرارداد می توانند نسبت به درج شروطی در متن قرارداد جهت امکان فسخ قرارداد پیش از اتمام مدت اجاره و یا اعمال حق فسخ به علت تخلف از شرط توافق نمایند.

تخلیه سرقفلی به دلیل اتمام مدت اجاره

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، با انقضای مدت اجاره رابطه استیجاری خاتمه می‌یابد و مستاجر موظف به تخلیه می باشد. در صورت عدم انتقال سرقفلی به وی، موظف به تخلیه است و در صورت امتناع، موجر می تواند حسب مورد نسبت به طرح درخواست دستور تخلیه جهت تخلیه ظرف یک هفته اقدام نماید.

مراحل صدور دستور تخلیه سرقفلی

درخواست تخلیه، علیرغم ارائه آن در متن دادخواست، دعوا نیست بلکه درخواست کتبی است. موجر جهت ارائه درخواست تخلیه میبایست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نماید. مدارکی که برای طرح این درخواست لازم اند عبارتند از:

• اجاره نامه که می بایست حاوی شرایط قانونی زیر باشد:
• مدت اجاره تمام شده باشد.
• در دو نسخه تنظیم شده باشد.
• به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد.
• کپی سند مالکیت
• ارائه فیش واریز مبلغ ودیعه جهت ضمیمه نمودن به پرونده
• عین مستاجره فاقد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد.

نحوه اجرای دستور تخلیه سرقفلی

اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجرائیه ندارد. بلکه رای صادره توسط مامور، ابلاغ و اجرا میگردد. مامور مکلف است، دستور تخلیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

مراجع صالح جهت تخلیه سرقفلی

دعاوی تخلیه سرقفلی با توجه به سال انعقاد قرارداد و قانون حاکم بر موضوع، رسمی یا غیر رسمی بودن قرارداد اجاره و شرایط مصرحه در قرارداد اجاره حسب مورد در مرجع شورای حل اختلاف، اداره اجرای ثبت و دادگاه عمومی حقوقی واقع در محل وقوع ملک قابل طرح خواهند بود.

نظریه‌های قضایی در خصوص تخلیه سرقفلی

در این بخش، به بررسی نظریه‌های قضایی مربوط به تخلیه سرقفلی می‌پردازیم:

نظریه شماره 3/93/7 - 1393/1/16

این نظریه به سوالاتی مانند زمان تقاضای تخلیه، جهات مورد نظر در قانون اجاره سال 1356، و تأثیر تخلفات مستاجر در محرومیت یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز می‌پردازد. پاسخ‌های این نظریه نشان می‌دهد که در قانون موجر و مستاجر سال 1376، کسی که حق مطالبه سرقفلی دارد، در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی‌نفسه در این مورد تأثیری نخواهد داشت.

نظریه مشورتی شماره 7/95/845 مورخ 1395/04/12

این نظریه به سوالی درخصوص تخلیه سرقفلی در صورت پرداخت سرقفلی توسط مستاجر می‌پردازد. پاسخ‌های این نظریه نشان می‌دهد که حق سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت متفاوت هستند و در قانون موجر و مستاجر سال 1356، فقط حق کسب، پیشه یا تجارت مقرر شده است که در صورت تخلف، این حق تعلق نمی‌گیرد.

نظریه شماره 7/98/956 مورخ 1398/10/10

این نظریه به سوالی درخصوص فسخ اجاره عین مستأجره در مورد سرقفلی می‌پردازد. پاسخ‌های این نظریه نشان می‌دهد که واگذاری حق سرقفلی باعث نمی‌شود که ملک از شمول مقررات مربوط به قانون خارج شود و حق سرقفلی ناشی از توافق مالک و مستاجر است و این حق پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نیز در حقوق ایران به رسمیت شناخته شده است.

نظریه مشورتی شماره 7/95/845 مورخ 1395/04/12 در خصوص مطالبه سرقفلی و تخلیه سرقفلی

این نظریه به سوالی درخصوص مطالبه سرقفلی و تخلیه سرقفلی در صورت پرداخت سرقفلی توسط مستاجر می‌پردازد. پاسخ‌های این نظریه نشان می‌دهد که حق سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت متفاوت هستند و در قانون موجر و مستاجر سال 1356، فقط حق کسب، پیشه یا تجارت مقرر شده است که در صورت تخلف، این حق تعلق نمی‌گیرد.

جدول مقایسه تخلیه سرقفلی در قانون 1356 و 1376

نکات مهم در خصوص تخلیه سرقفلی

در این بخش، به بررسی نکات مهم درخصوص تخلیه سرقفلی می‌پردازیم:

حقوق و وظایف موجر

موجر در صورت تخلف مستاجر، حق دارد نسبت به طرح تقاضای دستور تخلیه یا صدور حکم تخلیه در مرجع صالح اقدام کند. موجر باید مدارک لازم را برای طرح درخواست تخلیه ارائه دهد و در صورت صدور دستور تخلیه، باید نسبت به اجرای آن اقدام کند.

حقوق و وظایف مستاجر

مستاجر مکلف است به شرایط قرارداد اجاره پایبند باشد و در صورت تخلف، حق موجر درخصوص تخلیه سرقفلی را به رسمیت بشناسد. مستاجر باید در صورت تقاضای تخلیه، نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی اقدام کند.

نکات مهم در خصوص تخلیه سرقفلی

در این بخش، به بررسی نکات مهم درخصوص تخلیه سرقفلی می‌پردازیم:

• تخلیه سرقفلی باید با رعایت شرایط و مراحل قانونی صورت بگیرد.
• موجر باید مدارک لازم را برای طرح درخواست تخلیه ارائه دهد.
• مستاجر باید در صورت تقاضای تخلیه، نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی اقدام کند.
• در صورت تخلف مستاجر، موجر حق دارد نسبت به طرح تقاضای دستور تخلیه یا صدور حکم تخلیه در مرجع صالح اقدام کند.

خاتمه

تخلیه سرقفلی در قانون ایران، به معنای پایان دادن به حق استفاده از املاک تجاری توسط مستاجر است. این موضوع در قوانین مختلفی مانند قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376 مورد توجه قرار گرفته است. در این مقاله، به بررسی شرایط و مراحل تخلیه سرقفلی، حقوق و وظایف طرفین، و نظریه‌های قضایی مربوط به این موضوع پرداختیم.

در «وکالت راه»، ما با تیمی از وکلا و متخصصان حقوقی با تجربه، آماده‌ایم تا در زمینه تخلیه سرقفلی و سایر مسائل حقوقی به شما کمک کنیم. اگر نیاز به مشاوره حقوقی دارید، می‌توانید با ما تماس بگیرید.