خرید و فروش ملک با قانون جدید معاملات ملکی و تغییرات آن

تغییرات مهم شیوه معاملات ملکی با قانون جدید

با تصویب قانون جدید معاملات ملکی، چارچوب حقوقی این حوزه دستخوش تحولاتی شده است که هدف آن شفاف‌سازی، جلوگیری از فرار مالیاتی و تضمین حقوق طرفین معامله می‌باشد. این قانون الزام ثبت الکترونیکی معاملات، درج قیمت واقعی در اسناد رسمی و محدودیت‌های جدید برای مشاوران املاک را شامل می‌شود. در این مقاله به بررسی تغییرات مهم این قانون و تأثیر آن بر معاملات ملکی می‌پردازیم.

الزام به ثبت الکترونیکی معاملات ملکی

یکی از اصول بنیادین قانون جدید، الزام به ثبت سند کلیه معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت من است. به موجب ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هرگونه انتقال مالکیت اعم از بیع (خرید و فروش)، قراردادهای رهن و اجاره بلندمدت و قراردادهای مربوط به وقف یا انتقال حق انتفاع، باید به صورت رسمی و در سامانه مشخص‌شده ثبت شوند. این الزام شامل عقود بیع، رهن غیرمنقول، وقف، اجاره بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک و پیش‌فروش ساختمان است.

با این قانون، پذیرش هرگونه شکایت کیفری و حقوقی راجع به اموال غیرمنقول و عقود ناظر به آن، منوط به ثبت این عقود در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است. اسناد تنظیمی از تاریخ ۳ تیرماه ۱۴۰۳ که تک‌برگ و سبزرنگ هستند، به صورت مطلق مشمول قانون جدید شده و همه معاملات پیرامون آن باید به صورت رسمی و در دفترخانه صورت پذیرد. صاحبان اسناد پیش از این تاریخ که سندشان زردرنگ است، تا یک‌سال پس از راه‌اندازی سامانه مدنظر قانون‌گذار فرصت خواهند داشت تا مطابق الزامات قانون جدید، عمل کنند.

تغییرات در نقش مشاوران املاک

بر اساس ماده ۳ قانون جدید معاملات ملکی، نقش مشاوران املاک (بنگاه‌ها) بازتعریف شده و فعالیت‌های آن‌ها محدود به وظایف مشخصی شده است. طبق این مقرره، مشاوران مجاز به انجام مذاکرات مقدماتی بین طرفین، درج پیش‌نویس قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک و ارجاع قراردادها به دفاتر اسناد رسمی برای تکمیل مراحل ثبت هستند. به عبارت دیگر، بنگاه‌ها از تنظیم اسناد عادی یا تهیه مدارک رسمی که باید توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند، منع شده‌اند.

همچنین، طبق ماده ۱۱ قانون جدید، مشاوران و بنگاه‌ها حق تنظیم سند عادی هم در رابطه با اموال غیرمنقول ندارند. این تغییرات با هدف افزایش شفافیت و کاهش کلاهبرداری در معاملات ملکی انجام شده است.

تغییرات در تعرفه خدمات مشاوران املاک

قانون جدید معاملات ملکی در بخش تعیین تعرفه خدمات مشاوران املاک نیز تغییراتی را اعمال کرده است. طبق مقررات جدید، مبنای تعیین کارمزد بنگاه‌ها بر پایه ارزش معاملاتی منطقه‌ای تعیین می‌شود و ارتباطی با قیمت روز معامله ندارد. این سیاست با هدف جلوگیری از دریافت هزینه‌های نامتعارف و متفاوت در کارمزدها تصویب شده است.

علاوه بر این، دریافت هرگونه مبلغ اضافی، از جمله حق‌الزحمه بابت ثبت پیش‌نویس در سامانه، ممنوع شده و در صورت تخلف، متخلف موظف به پرداخت سه برابر مبلغ دریافتی به عنوان جریمه خواهد بود.

تغییرات در اسناد ملکی

با تصویب قانون جدید معاملات ملکی، اسناد ملکی نیز دستخوش تغییرات مهمی شده است. طبق این قانون، همه اسناد ملکی باید به صورت الکترونیکی در سامانه ثبت اسناد ثبت شوند. این تغییر با هدف افزایش شفافیت و کاهش کلاهبرداری در معاملات ملکی انجام شده است.

همچنین، طبق قانون جدید، قیمت واقعی مورد توافق بین طرفین باید در سند رسمی معامله ثبت شود. این تغییر با هدف جلوگیری از فرار مالیاتی و افزایش شفافیت در معاملات ملکی انجام شده است.

تغییرات در پرونده‌های قضایی ملکی

با تصویب قانون جدید معاملات ملکی، پرونده‌های قضایی ملکی نیز دستخوش تغییرات مهمی شده است. طبق این قانون، همه شکایات حقوقی و کیفری راجع به اموال غیرمنقول و عقود ناظر به آن، منوط به ثبت این عقود در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است. این تغییر با هدف افزایش شفافیت و کاهش کلاهبرداری در معاملات ملکی انجام شده است.

همچنین، طبق قانون جدید، دفاتر اسناد رسمی در قانون جدید مکلف شده‌اند قراردادهای خصوصی اشخاص را راجع به اموال غیرمنقول، که پیش‌نویس آن در بنگاه‌ها تنظیم نشده است را هم ثبت رسمی کنند. این تغییر با هدف افزایش شفافیت و کاهش کلاهبرداری در معاملات ملکی انجام شده است.

اثرات قانون جدید معاملات ملکی

قوانین معامله ملک با هدف ایجاد نظم بیشتر و کاهش کلاهبرداری در بازار املاک طراحی شده است. این اصلاحات در سطوح مختلف فرآیند خرید و فروش، از تنظیم قرارداد گرفته تا اجرای حقوق طرفین، تأثیر می‌گذارد. در ادامه، به بررسی تأثیرات قوانین معاملات ملک می‌پردازیم.

افزایش امنیت معاملات ملکی

اجرای الزام به ثبت رسمی معاملات نقش قابل‌توجهی در کاهش ریسک‌های مرتبط با جعل اسناد و سوءاستفاده‌های مالی دارد. وقتی هر نقل‌وانتقال رسمی و در یک سامانه معتبر ثبت می‌شود، امکان ارائه مدارک ساختگی یا ادعاهای متناقض درباره مالکیت کاهش می‌یابد.

علاوه بر این، ثبت رسمی باعث می‌شود اطلاعات مربوط به سوابق ملک، بدهی‌ها و بارهای حقوقی به صورت شفاف قابل استعلام باشد. بنابراین خریدار با دسترسی به اطلاعات دقیق‌تر، تصمیم آگاهانه‌تری می‌گیرد و فروشنده نیز از ادعاهای بعدی درباره مالکیت مصون می‌ماند.

کاهش پرونده‌های قضایی

یکی از نتایج مثبت تنظیم سند معاملات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، کاهش اختلافات حقوقی ناشی از قراردادهای شفاهی یا قراردادهای نوشته‌شده به صورت غیررسمی است. وقتی قراردادهای در چارچوب قانونی و با رعایت تشریفات مشخص تنظیم می‌شوند، بسیاری از ابهامات درباره مفاد قرارداد، تعهدات طرفین و شرایط فسخ برطرف می‌گردد.

شفافیت در هزینه‌ها

تعیین تعرفه‌های منطقه‌ای برای خدمات مشاوران املاک و شفاف‌سازی عوارض و هزینه‌های مرتبط با انتقال مالکیت، سازوکار بازار را منظم‌تر می‌سازد. وقتی نرخ‌ها و هزینه‌های خدمات مشاوران املاک و اجرایی به صورت مشخص و مکتوب اعلام می‌شود، امکان دریافت هزینه‌های اضافی یا تعیین نرخ‌های خودسرانه کاهش می‌یابد.

اهمیت رعایت قانون جدید معاملات ملکی

قانون جدید معاملات ملکی نقش مهمی در تنظیم روابط میان خریداران، فروشندگان و سایر ذی‌نفعان بازار املاک ایفا می‌کنند. این مقررات چارچوبی حقوقی برای انجام معاملات فراهم می‌آورد و از ایجاد اختلاف و آسیب‌های مالی پیشگیری می‌کند. در ادامه به بررسی اهمیت رعایت قانون معامله ملک می‌پردازیم.

حفاظت از حقوق و منافع طرفین

یکی از ویژگی‌های اصلی قوانین معاملات ملکی، تأمین عدالت و توازن میان طرفین معامله است. این قوانین با تعیین حقوق مالکیت، شرایط انتقال انواع سند ملکی، نحوه تنظیم قرارداد و تکالیف طرفین، از ضائع‌شدن منافع یکی از دو طرف جلوگیری می‌کنند.

اطمینان از وضعیت قانونی و فنی ملک

قوانین جدید بر شفافیت اطلاعات مربوط به ملک تأکید دارند. اطلاعاتی نظیر سابقه مالکیت، وجود یا عدم وجود منافع شخص ثالث (مانند رهن یا توقیف) و … . این اطلاعات به خریداران امکان می‌دهد تا تصمیم آگاهانه‌تری در مورد خرید ملک بگیرند و از خرید ملکی با مشکلات حقوقی یا فنی جلوگیری کنند.

پیشگیری از کلاهبرداری

وجود ضوابط روشن در روند معامله، از فرصت‌های سوءاستفاده و تقلب جلوگیری می‌کند. قوانین جدید معامله با مشخص‌کردن فرآیندهای لازم برای احراز هویت طرفین، بررسی اسناد مالکیت و ثبت سوابق معاملات، امکان جعل سند یا ارائه اطلاعات نادرست را کاهش می‌دهند.

ایجاد اعتماد و پایداری در بازار ملک

یکی از پیامدهای مثبت رعایت قوانین معامله مسکن، افزایش اعتماد میان فعالان بازار و عموم مردم است. این اعتماد به نوبت به رونق و توسعه بازار ملک کمک می‌کند.

مشاوره حقوقی در معاملات ملکی

در فضای پیچیده و حقوقی معاملات ملکی، آگاهی از قوانین و رویه‌های قضایی برای افراد عادی دشوار است. به همین دلیل، بهره‌مندی از مشاوره حقوقی ملکی از بروز اشتباهات حقوقی جلوگیری می‌کند و شما می‌توانید با خیالی آسوده، معاملات خود را انجام دهید.

بدین ترتیب، وکیل ملکی دارای دانش تخصصی از قوانین مرتبط، اصول قراردادها، انواع خیارات در معامله ملکی و رویه‌های ثبتی است که به تشخیص خطرات و نقاط مبهم در قراردادهای خرید و فروش، رهن و اجاره کمک می‌کند. این شناخت موجب می‌شود مفاد قراردادی تنظیم یا اصلاح شوند تا از ایجاد تعهدات غیرضروری یا تضییع حق موکل جلوگیری گردد.

در نهایت، استفاده از مشاوره حقوقی باعث افزایش اطمینان خاطر موکل می‌شود. زیرا تصمیمات معاملاتی بر اساس تحلیل حقوقی و ارزیابی ریسک اتخاذ می‌گردد و از بروز اختلافات آتی پیشگیری می‌شود.

جمع بندی

قانون جدید معاملات ملکی با تأکید بر ثبت الکترونیکی و درج قیمت واقعی در اسناد رسمی، گامی مهم در جهت شفاف‌سازی بازار ملک و تقویت نظام حقوقی و مالیاتی کشور برداشته است. اجرای صحیح این قانون می‌تواند از بروز تخلفات، کلاهبرداری‌ها و اختلافات حقوقی جلوگیری کند.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد قوانین معامله ملک و دریافت مشاوره تخصصی در خصوص اجرای مفاد قانون جدید، می‌توانید از خدمات «وکالت راه» بهره ببرید. «وکالت راه» با تیمی از وکلا و کارشناسان مجرب، در زمینه معاملات ملکی و اجرای قوانین جدید، به شما کمک می‌کند تا با خیالی آسوده و آگاهانه معاملات خود را انجام دهید.